部分企业主认为自建厂房,没有开发商赚取中间差价,可节省大部分资金,然而事实是否如此?接下来就带大家十步揭秘购买新建厂房的那些事。
一、考察土地
实地踏勘地块,了解地块素质及限制性条件,比较各地块自身情况,对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物、产权是否清晰,交易流程是否顺畅,历史遗留问题清理;考察土地所在村区镇市的产业规划,原有产业沉淀等情况。
二、购买土地
中小企业买地建厂,可通过二手土地买卖或乡镇区政府获得一手招拍挂土地资源;通过二手土地购买可能存在一定交易风险;而通过政府购置需满足准入门槛,例如:企业年产值,年税收金额,并且政府出让工业用地基本都在30亩或50亩以上,而中小企业由于资金和规模限制,一般用地面积较少。
三、报建审批
必须取得建设用地使用权,报国土局审批同意后方可开建,手续不齐动工兴建,轻则行政处罚,重则强行拆迁。审批手续、报建手续涉及多部门多流程,不仅要熟悉相关程序,还需花费大量精力,同一审批手续因为不熟悉程序或其他原因,可能要历经多次才能办结,时间完全不可控。
序号 | 部门 | 流程 | 序号 | 部门 | 流程 |
1 | 管委会 | 项目立项 | 15 | 园林局 | 绿化指标审核 |
2 | 国土局 | 土地使用证 | 16 | 城市市政 | 项目排污管网 |
3 | 供电局 | 用电审批 | 17 | 劳动局 | 民工工资保障押金 |
4 | 税务局 | 用水审批 | 18 | 建设局 | 施工许可证 |
5 | 设计院 | 图纸设计 | 19 | 检测单位 | 测绘报告 |
6 | 图审单位 | 图纸审查 | 20 | 统计局 | 统计数据 |
7 | 规划局 | 规划许可 | 21 | 工商局 | 工商备案 |
8 | 环保局 | 环评监测 | 22 | 消防局 | 消防审批 |
9 | 勘察设计单位 | 工程规划测量 | 23 | 建设局 | 竣工验收 |
10 | 检测单位 | 地勘报告 | 24 | 建设局 | 规划验收 |
11 | 保险单位 | 项目投保 | 25 | 档案局 | 资料存档 |
12 | 质监局 | 质量安检 | 26 | 不动产部门 | 不动产证 |
13 | 地震局 | 建筑物抗震检测 | 27 | 市场监督局 | 商事备案 |
14 | 气象局 | 防雷接地检测 | 28 | 乡镇各级单位 | 基层政府 |
四、土地成本
购买土地的成本主要集中在土地出让价款、农业土地开发资金、交易费、评估费、建安费、勘测费、税费、公关等费用,伴随建设时间的拉长还要涉及到财务成本。
五、人力成本
六、建筑成本
建筑过程中,设计费用、购置水泥、钢筋等建筑材料和建筑工具产生的费用也是一笔巨大的成本。还有后期的绿化、道路、税费、配套、增容、变压器安装和每年的维护成本等等。
七、资金成本
自建厂房,建设规模与工期受限于投资成本的高低。前期大量资金投入会导致资金周转相对困难,需要充分考虑资金流转成本,提前做好资金良性运作规划,否则将对后期企业正常运转造成严重影响。
八、时间成本
一系列审批手续办下来,加上采购、建设、装修、竣工验收,到能够真正入住,至少需要2年时间,而不动产权证更是需要3-4年才能办下来,企业融资需求不能及时得到满足。
九、运营成本
自建厂房由于地域和自身限制,食堂住宅、购物、医疗、衣食住行等基础配套短缺,员工基本需求得不到满足,导致流失频繁招工难。而物业和物流管理由企业自管,还得成立专门的物业、物流管理部门,这无疑增加了企业的运营成本。
十、小结算账
zui后,我们一起算一笔帐:某高新区地价按50万/亩测算,一亩约666平方米,1万平方米约15亩,则土地成本为750万。按1.0容积率测算,后期打深桩和地面厂房建好,建安费用至少2500万起,则总体至少需要3250万元。而容积率各地政府有相当严格的要求,政府拍地也有准入门槛,因此自建厂房的起步价远不止3250万元。
对于资金流充裕,需求面积30000平方以上的企业来说,自建厂房不失为一个好选择。虽然付出巨大的人力、物力、财力,但是能满足企业生产空间自用需求的同时又可出租闲置多余的厂房,是一条好出路!然而,更多并不符合以上条件的企业则倾向于购买产业园区的高标厂房,配套齐全,拎包入驻即可安心生产。轻轻松松用zui低的首付,启动购置资产的优选方案,省时、省力更省心。
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